一戸建ての市場価格はどうやって決まるの?

一戸建ては集合住宅とは異なり、一つの建物として成り立つ物件です。

そのため市場価格は物件固有のものです。

マンションやアパートなどの集合住宅であれば、同様のマンションでの取引実績を基に参考としやすいものですが、一戸建てのケースはそのような情報はなく、物件固有が持つ様々なポイントをもとに市場価格が決定します。

それではどのようなポイントを基に市場価格が決まるのかを解説します。

市場価格が決まる4つのポイント

1:近隣の相場

同じ建物の中で価格の参考になる、集合住宅のような不動産取引がない一戸建て住宅の場合、近隣の相場が参考基準となるケースが多いです。

 

近隣で近しい間取りの一戸建ての取引がある場合その時の売却価格が価格決定の相場に影響し、買い手側との取引でも意識されます。

2:交通アクセス・立地条件

立地次第で不動産価値は大きく変動し、それはもちろん一戸建てでも同じことです。一戸建ては土地付きの物件となるので、その一戸建てが立つ土地の相場も強く意識されます。

交通アクセスについては、駅からの距離や時間、その最寄り駅からどれくらいで主要ターミナルに向かうことができるのか、という点が相場形成において重要なポイントです。

1R(ワンルームマンション)のように、利便性に比例して相場が確定することではなく、一戸建ての場合は病院、学校、公園などが近いことや、周辺環境が立地条件の判定材料として大きく左右します。

例えば、最寄り駅から徒歩10分以内、主要ターミナルまで30分以内で行ける、そして近隣に病院や学校、公園などが充実しているのであれば大変理想的な立地条件です。

3:築年数

築年数を基に市場価格を割り出す場合には「10年」というのがひとつの節目になります。

というのも、不動産流通推進センターという公益団体が作成している「査定マニュアル」によると、築10年経つとで「築浅による評価プラス」がなくなり、その後は築年数が長くなるほど査定価格が下がる、というガイドラインが設けられているからです。

もうひとつ、一戸建ての市場価格を算出する際に意識したいのが法定耐用年数です。木造住宅の法定耐用年数は自己居住用で33年、投資用で22年です。

その一戸建てが自己居住用の場合は33年と長い年数なので大きく関係はないかも知れませんが、仮に投資用となると22年のため、次の買主がローンを組める年数に影響が出てきます。

築10年の一戸建てを売却する場合、次の買主がその物件を投資用に購入するとなると法定耐用年数の残存期間は12年となり、最長で12年までのローンしか組めないこととなります。

中古一戸建てのため物件価格が安価であればそれで良いかも知れませんが、物件価格によってはローン期間の短さがネックとなります。

買主が敬遠する可能性や、もし買い手候補が現れたとしてもその人の与信によってはローン期間の短さゆえに融資がつかないことも考えられます。

一戸建てを高額売却するためには、決断のジャッジが早ければ早いほど良いというのは勿論のことで、その際に「10年」という節目を意識すると、上記の根拠に則りより高額売却が可能になる可能性がぐんと上がります。

4:耐震強度

中古の一戸建てを購入する際、耐震強度を重視する人はとても多いです。またその物件の耐震強度がどうであるかによって市場価格も変動します。

とても分かりやすい目安としましては、1981年の法改正で、この年以降の建物は新基準に合致しており一定の耐震強度が保証されています。

30年以上前のことのため、これよりも昔の築古物件となるとなかなか値段が付きずらい事も多いと思いますが、それ以外にも耐震強度においては「長期優良住宅」に適合している戸建てや「耐震等級」が高い戸建てはその分比例して、市場価格も高くなります。

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