不動産を売却する時の経費や税金を徹底解説!

戸建てや土地といった不動産の売却には、どのような経費や税金が掛かるのか気になりますよね。

不動産を購入する時と同様に、売却時にも税金や手数料といった費用が発生します。

では実際に、どのような費用が発生し、また節約することもできるのかを解説していきたいと思います!

そこで今回は

不動産売却時に発生する手数料は?
不動産売却時の税金は?
節約できる費用ってある?
節約するには具体的にどうしたらいいの?
戻ってくるお金はあるの?

など、売却するにあたり知っておくべき内容をまとめていきますので、是非参考にして不動産売却と向き合って下さい。

1:不動産売却時にかかる費用は?

まず、不動産を売却する際にかかる費用を確認しましょう。

手数料を含め、他にも以下のような費用が挙げられます。

  • (1)不動産会社に支払う仲介手数料
  • (2)銀行に支払う返済手数料
  • (3)税金

では、具体的に見てみましょう。

2:不動産会社へ支払う仲介手数料は

仲介手数料とは、不動産仲介会社に売却の仲介を依頼をした場合に支払う費用をいいます。

(1)仲介手数料の計算はどうやるの?

仲介手数料は戸建てや土地の売却価格によって手数料率が異なり、法律により上限額は下記の表で定められています。

不動産の売却価格 手数料の上限
200万円以下 5%
200万円超 400万円以下 4%+20,000円
400万円超 3%+60,000円

上記はあくまで上限のため、仮に手数料がこれ以下でも決して問題はありません。

つまり不動産仲介会社との間で、手数料の減額交渉も可能です。

(2)支払いはいつなの?

一般的には、売買契約が締結された後にお支払いすることが多いです。

(3)値引き交渉はどこまでできる?

仲介手数料は上限額の設定しか定めていないということは、不動産会社によって値引き交渉ができる場合があるということです。

例えば、2,000万円の物件でしたら、仲介手数料は「2,000万円×3%+6万円=66万円(税抜き)」となります。しかし、40万円、50万円でも法律上では問題がありません。

しかし、不動産会社は媒介契約を結んだ後に物件を売却する営業活動を行うため、値引き交渉をするのであれば、契約を結ぶ前のタイミングでなければ難しいでしょう。

3:銀行に支払う一括繰上げ返済手数料

不動産購入時に銀行などの金融機関で融資を受けた場合、売却時には金融機関に対して、残額のローンを一括繰上げをして返済することとなります。また、この時に手数料がかかります。

金融機関によって異なりますが、大体3,000円〜5,000円程度です。

4:不動産売却時に支払う税金

費用には手数料だけではなく、売却時の税金についても確認しましょう。

大きく以下のような税金が発生します。

  • (1)売買契約書に貼付する印紙税
  • (2)抵当権抹消登記の免許税
  • (3)不動産譲渡所得税

(1)売買契約書に貼付する印紙税

① 印紙税額

不動産の売買契約書の記載金額に合わせて、印紙税が課せられます。印紙税額は売買契約書に記載された金額によって、下記の表のように金額が変動します。

不動産売買契約書記載の金額 印紙税額
10万円以下 200円
10万円超 50万円以下 400円
50万円超 100万円以下 1,000円
100万円超 500万円以下 2,000円
500万円超 1000万円以下 10,000円
1,000万円超 5,000万円以下 15,000円
5,000万円超 1億円以下 45,000円
1億円超 5億円以下 80,000円
5億円超 10億円以下 180,000円
10億円超 50億円以下 360,000円
50億円超 540,000円

② 節税はできる?

こちらの税金は節税が可能です。

③節税するにはどうしたらいいの?

売買契約書には買主と売主が1通ずつ所有をし、それぞれの1通の契約書の印紙税を負担することが一般的でしょう。

もっとも売主の場合は売買契約書を原本で所有する必要はないため、売買契約書を複製しておくことで、本来負担すべき印紙税を節約することができます。

(2)抵当権抹消登記の免許税

① 抵当権抹消登記の免許税

不動産購入資金を銀行などの金融機関で融資を受けた場合は、その物件に抵当権の設定がされます。売却時にその抵当権を抹消する手続きが発生します。

抵当権抹消登記するにも登録免許税がかかり、1物件につき1,000円がかかります。

② 司法書士に依頼した場合に司法書士に支払う報酬

抵当権の抹消手続きはご自身でも対応はできますが、申請書の作成や提出など大変手間がかかるため、基本的には司法書士に依頼するのがベストでしょう。

司法書士の報酬の相場は、約1万円となります。

(3)不動産譲渡所得税

① 譲渡所得税とは?

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得税と言います。

② 支払わなければならない費用?

不動産を購入した時よりも高く売却ができ、譲渡益が出た場合のみ課税されます。

③ 譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、下記の式にて計算することができます。

「譲渡所得=売却価格—(購入価格+購入時に掛かった諸経費+売却時に掛かった諸経費)」

つまり、譲渡所得はただ単純に売却価格から購入価格のみを差し引いた金額ではなく、購入時にかかった諸経費や売却時に掛かった諸経費も差し引いた金額になります。

④ 譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

判断基準としては不動産を売却した年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が「5年」を基準として考えられます。5年を経過する場合「長期譲渡所得」といい、超えない場合「短期譲渡所得」といいます。

なお、税率は下記の表のように定めれています。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

⑤ 譲渡所得税の計算方法は?

下記計算式にて、計算することができます。

「譲渡所得税=譲渡所得×税率」

⑥ 節税することできる税金なの?

節税できる税金です。

⑦ 節税する方法は?

節税する方法は、購入時と売却時の諸経費をきちんと計上し、譲渡所得の金額を低くする事です。

不動産購入時以下のような諸経費が挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付した印紙税
  • 登録免許税
  • 登記手数料
  • 不動産取得税
  • 搬入費

一方、売却時は以下のような諸経費が挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付した印紙税
  • 売却に伴う広告費

上記の諸経費をしっかりと計上し、不動産譲渡所得税を節税できるようにしましょう。

5、不動産売却時に戻ってくるお金

不動産を売却することによって、一括で払いすぎた費用が返ってくることがあります。

(1)固定資産税・都市計画税清算金

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日の所有者に請求することになります。不動産を売却すると、売却後の期間分の税金は日割り計算で買主から返してもらうことができます。

決済日が10月1日の場合は、10月1日〜12月31日期間分の税金は買主負担となり、返してもらうことができます。

(2)管理費・修繕積立金清算金

マンションの場合は、一般的には前払いで管理費・修繕積立金を管理会社に支払っています。決済日によって日割り計算にて買主からもらうことができます。

例えば、9月20日に決済した場合は、9月20日〜31日までの費用が戻ってきます。

6:まとめ

今回は不動産を売却する際にかかる手数料と節約できる項目に対する内容でしたが、もっと詳しく知りたいなどありましたらお気軽にお問い合わせを下さい。

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